Não prestar atenção na vigência dos contratos de aluguel pode trazer problemas. Para isso é importante conhecer o que a Lei do Inquilinato orienta neste sentido.
A busca por um imóvel, para encontrar o local que você escolheu para morar, sempre gera um pouco de ansiedade. Afinal, é um momento que exige bastante atenção, sobretudo para que erros sejam evitados. Para isso é importante que tudo o que foi combinado esteja em contrato, inclusive o prazo de locação residencial e a sua respectiva rescisão.
Regras que devem ser observadas no contrato de locação
O contrato de locação é um instrumento essencial para que a transação seja bem sucedida. Por isso, é preciso conhecer o que é permitido por lei, para que tudo seja feito de forma transparente e não dê margem para debates.
Neste sentido, orientamos que conste neste documento a identificação das partes envolvidas, a descrição dos valores (em numeral e por escrito). E ainda, sejam previstas multas e a data de vigência para o contrato de aluguel.
No entanto, por desconhecimento, muitos vícios, omissões e cláusulas abusivas acabam sendo negligenciadas no contrato. Fato que desqualifica o instrumento e pode gerar muita dor de cabeça para inquilinos e proprietários.
Um dos problemas mais frequentes está no prazo de locação do imóvel. E é sobre ele que trataremos a seguir.
A lei estabelece um prazo mínimo de locação para imóveis residenciais?
Não, a lei apenas sugere um prazo igual ou superior a 30 meses para locação residencial dando esse prazo como referência. Veja a seguir, o que ela diz com relação a isso:
Prazo de locação residencial
A Lei do Inquilinato sugere que as locações residenciais tenham prazo igual ou superior a 30 meses. Pois, se assim forem celebradas, ficando o contrato por prazo indeterminado, caso o proprietário queira reaver o imóvel, basta notificar com 30 dias de antecedência.
Porém, para os contratos celebrados por menos de 30 meses, e, ficando por prazo indeterminado, caso o proprietário queira reaver o imóvel, somente poderá fazê-lo mediante prévia justificativa, o que chamamos de “denúncia cheia ou motivada”, com as justificativas e consequências expostas no artigo 47 da Lei do Inquilinato.
A multa na rescisão contratual
Muitas pessoas desejam alugar um imóvel residencial por prazo inferior a 30 meses. Para resolver esse impasse, de forma que o proprietário não fique atrelado às hipóteses do artigo 47 da Lei do Inquilinato e as pretensões do inquilino sejam também satisfeitas, é comum que os contratos de locação tenham uma cláusula que preveja a possibilidade do inquilino desocupar o imóvel antes do término do prazo, sem pagar multa por isso.
É importante citar que isso é uma exceção criada pelas partes contratantes. Pois, não há previsão em lei para isso, então, não é obrigatoriedade constar tal disposição em contrato.
Vale ressaltar que o prazo eleito pelas partes deve ser respeitado, seja ele de 30, 36, 40, etc… meses.
Comumente, e, em regra de exceção, se pactua que, após 12 meses de locação o locatário pode sair do imóvel sem pagar a multa por saída antecipada.
Mas, como dito, isso é um acordo entre as partes, e não regra. Nem tampouco tal procedimento está previsto em lei, ou seja, é mero ajuste entre as partes.
Agora, uma vez constante tal disposição em contrato, e, se o locatário sair antes de completar 12 meses, deve pagar a multa normal prevista em contrato. E se sair após cumprido 12 meses, não haverá multa (ressaltando, se houver ajuste desta forma em contrato).
Não abra mão de uma orientação jurídica
Para encerrar, um alerta: jamais feche a locação de um imóvel sem a orientação de um profissional especializado.
Além do prazo de locação residencial, existem outros pontos que precisam ser analisados nesta transação e a segurança jurídica neste momento é primordial.