Rescisão contratual de aluguel antes do prazo. É possível?

Rescisão contratual de aluguel antes do prazo

Tire suas dúvidas e saiba o que é permitido com relação ao encerramento do contrato de locação, tanto para locadores como locatários.

Um contrato de locação residencial normalmente impõe um compromisso de no mínimo 30 meses, que é firmado entre o locador, o locatário e a imobiliária. No entanto, é possível que antes do término deste contrato uma das partes solicite o rompimento desse vínculo locatício. Por isso, é importante entender o que a Lei do Inquilinato traz sobre o assunto para que a devolução possa ser realizada. Dependendo de quem solicita a rescisão contratual de aluguel antes do prazo, os procedimentos tornam-se diferentes.

Motivos que podem levar a rescisão contratual de aluguel antes do prazo

Rescisão de contrato de aluguel pelo locador

A Lei do Inquilinato é bem clara sobre essa questão. Em seu art. 4° ela traz a seguinte afirmação:

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art”.

“54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Como você pode ver, a rescisão contratual de aluguel antes do prazo só pode ser requerida pelo locatário.

Existem apenas três situações onde o proprietário do imóvel pode pedir a retomada antecipada do imóvel. Além é claro, pelo mútuo acordo entre as partes.

  1. Se o inquilino descumprir as regras contratuais estabelecidas
  2. Em decorrência da falta de pagamento de aluguel e demais encargos
  3. Para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com a presença do inquilino no imóvel, ou no caso dele se recusar a consenti-las

Ainda assim, vemos vários casos onde os contratos de locação trazem uma cláusula que possibilite a rescisão do contrato de aluguel pelo locador, mediante o pagamento de uma multa. No entanto, pela Lei do Inquilinato essa cláusula se anula. É o que ela traz no seu artigo 45:

“Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

E o inquilino, pode sair do imóvel antes do término do contrato?

Retomando o que lemos no início do artigo, diferentemente do locador, o locatário – ou seja quem está alugando o imóvel – pode pedir a rescisão contratual antes do prazo. Isso porque a Lei do Inquilinato não o obriga a cumprir todo o prazo estabelecido no contrato de locação.

Agora, é preciso que o inquilino esteja ciente de que essa decisão só pode ser tomada mediante o pagamento de uma multa. E que essa deve ser prevista em contrato e não pode ser abusiva.

É importante ressaltar que neste caso há também duas exceções.

  1. Se o inquilino for transferido no seu emprego para outra localidade ele não é obrigado a pagar a multa de rescisão de contrato
  2. Caso o contrato de locação for por prazo indeterminado.

Além disso, caso no contrato exista a condição de isenção da multa após o cumprimento de X meses, ou por outra condição acordada entre as partes, o inquilino também pode ser desobrigado de pagar a multa.

Nestes casos, basta que o inquilino comunique o locador formalmente da sua intenção de encerrar o contrato, com 30 dias de antecedência. Esse comunicado precisa ser feito por escrito, em duas vias e seja assinada por ambas as partes.

Sobre a multa contratual e seu cálculo

Se o contrato de locação for rescindido antes do prazo estipulado ele tem uma multa contratual. Ela é de 10% do valor da locação (equivalente a 3 meses de aluguel), proporcional aos meses faltantes e não inclui os encargos, apenas o valor líquido do aluguel.

Veja um exemplo prático:

Vamos supor que você tenha alugado um imóvel pelo valor de R$ 1.000 ao mês e o prazo estabelecido em seu contrato seja de 30 meses. Passados 20 meses, você decide romper esse vínculo. Neste caso, para saber o valor da sua multa, você precisa fazer o cálculo:

3 meses de aluguel ( ou 10% do valor da locação) seria o valor total da multa, neste caso firmado em R$3.000.

Feito isso, pegue o valor total da multa e divida pelo prazo estabelecido em contrato para obter o seu equivalente mensal:

R$ 3.000 / 30 meses  = R$ 100

Agora, basta multiplicar o valor da multa mensal pelo tanto de meses restantes para o cumprimento total do contrato. Assim:

R$ 100 x 10 meses = R$ 1.000 (no nosso exemplo, você já havia cumprido 20 meses, ok?)

Portanto, o valor que você tem a pagar de multa ao locador do imóvel é de R$ 1.000.

Esperamos que depois dessa leitura você esteja mais confiante dos seus direitos e deveres. Ainda assim, ficou alguma dúvida sobre a rescisão contratual de aluguel antes do prazo? Deixe o seu comentário para que possamos continuar a nossa conversa.

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