Muitos conflitos podem ser evitados com uma boa análise cadastral e financeira do candidato a inquilino. E a imobiliária tem grande responsabilidade nessa questão.

A inadimplência ainda é alta no Brasil, onde 4,41% dos consumidores estão com contas em atraso. Nessa realidade, é natural que o inquilino que não paga o aluguel ainda seja uma grande preocupação para os proprietários de imóveis.

Quando isso acontece, situações constrangedoras costumam incomodar, não apenas inquilinos, como também proprietários.

Para evitá-las, o papel da imobiliária é inquestionável. Por isso, antes de conhecer algumas dicas para evitar a inadimplência na locação, você precisa saber de duas coisas: quais as responsabilidades da imobiliária nos contratos de locação, e como ela pode ajudar a evitar a inadimplência. Vamos lá?

Quais as responsabilidades da imobiliária na locação?

Alugar um imóvel não é um processo tão simples como pode parecer. São muitos detalhes envolvidos e, inclusive, bastante burocracia para que tudo ocorra com segurança. Cada parte envolvida tem suas responsabilidades, e com a imobiliária isso não é diferente.

Nessa relação, a imobiliária desempenha o papel de locação, mas também de administração do imóvel a ser alugado. Dentre as suas funções, podemos citar:

• Fazer a divulgação do imóvel para a locação
• Realizar a análise documental e financeira de cada candidato a inquilino para garantir ao locador que não haverá risco de inadimplência por conta de erros no processo de seleção
• Elaborar o contrato de locação nos mínimos detalhes para não dar margem para qualquer interpretação errada
• Fazer a vistoria no imóvel, garantindo as condições do imóvel na hora da devolução
• Oferecer e entregar o imóvel ao inquilino de acordo com o que foi visto nas visitas.
• Intermediar todo o processo de locação durante a vigência do contrato
• Emitir os boletos e taxas e enviar para o locatário
• Fazer cobranças, quando necessário
• Prestar contas ao locador e informá-lo sobre problemas, reparos necessários ou que foram feitos entre a visita e a entrega das chaves.

É importante citar que, em caso de rescisão do contrato ou acionamento judicial, a imobiliária pode ser responsabilizada por qualquer prejuízo que o proprietário pode ter na locação. Isso, caso fique claro que houve falha no processo ou o cliente desconhecia a informação por omissão por parte da imobiliária.

Portanto, para garantir a tranquilidade do locador firmar essa parceria com uma empresa idônea e de qualidade é algo que não se pode abrir mão.

Como a imobiliária pode ajudar para evitar a inadimplência?

Em geral, a inadimplência na locação ocorre por dois principais motivos:

1. Quando os critérios de seleção do inquilino são falhos
2. Por fatos extraordinários na vida do locatário.

Portanto, a imobiliária tem um papel muito importante nessa relação. Além de realizar a análise cadastral de forma coesa, ela também deve dar ao proprietário garantias de que o pagamento será realizado.

Fazendo esse processo da forma correta, a imobiliária vai poder identificar se o pretendente oferece predisposição à inadimplência. Assim, vai evitar problemas futuros e garantir a saúde financeira da locação.

Como proceder com o inquilino que não paga o aluguel?

Para não passar sufoco, é preciso estar bem assessorado para os casos onde o inquilino não paga o aluguel.

Cada caso deve ser analisado com cautela e de forma isolada. Afinal, é totalmente possível que qualquer um de nós passe por algum momento difícil na vida.

Quando esse for um caso isolado, cabe ao inquilino demonstrar e comprovar a sua situação, para que o proprietário possa analisar se aceitará ou não essa condição. Esse conflito pode ser resolvido em uma ação extrajudicial. Tudo vai depender de uma boa negociação entre as partes envolvidas.

Fora essa exceção, quando o inquilino não honra com seus compromissos – seja ele o aluguel do imóvel ou outros encargos cabidos a ele – é preciso tomar as medidas necessárias.

Vale lembrar aqui que o inquilinato não é uma relação de consumo. Ele é regido pelo Direito Civil e tem uma lei específica que orienta essas relações. Trata-se da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, com suas devidas alterações realizadas pela Lei nº 12.112/09.

O que orienta a Lei do Inquilinato sobre a inadimplência na locação?

Em caso de atraso do aluguel, a imobiliária (no papel de intermediadora) precisa tomar as medidas cabíveis para demonstrar que houve a cobrança, emitindo uma notificação extrajudicial.

Se mesmo depois da notificação e das tentativas de negociação, o inquilino mantém sua posição e não paga o aluguel e os encargos devidos, a ação de despejo é o caminho mais adequado para que o proprietário não venha a ter maiores prejuízos.

A ação de despejo

É bom lembrar que no caso de atraso de aluguéis, a imobiliária pode ingressar imediatamente com a ação de despejo. E neste caso, o juiz também pode determinar de forma liminar que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias.

Nesse meio tempo, o locatário pode evitar a ação de despejo, caso faça o pagamento judicial de todos os seus débitos, acrescidos de multas, juros, custas e honorários advocatícios.

No entanto, é preciso lembrar que na prática todo esse processo pode ser bastante moroso. Portanto, a prevenção é sempre o melhor caminho.

Uma imobiliária competente e consciente de suas responsabilidades, sabe identificar seus pretendentes, eliminando o inquilino que não paga o aluguel, para proporcionar uma locação segura ao proprietário.