A falta de conhecimento sobre a sublocação de imóveis pode causar sérios problemas para todas as partes envolvidas. Saiba mais a respeito dessa modalidade de locação que tem crescido muito ultimamente.
Muito praticada no meio imobiliário, a sublocação de imóveis já foi vista com maus olhos por proprietários e imobiliárias. Mas hoje ela já se estabeleceu como uma forma viável de negócio, trazendo diversas vantagens.
A sublocação acontece quando um locatário cede o imóvel que alugou, ou uma parte dele, para outra pessoa, cobrando por isso. Na prática, ele aluga o imóvel alugado.
Isso pode ser feito por muitos motivos, como gerar renda extra ou dividir gastos. O inquilino original (primeiro locatário) que precisar viajar por um longo período pode, por exemplo, manter a residência montada e sublocar para um novo inquilino (segundo locatário).
Mas é claro que para que seja feita de forma a evitar transtornos, deve-se obedecer os aspectos legais envolvidos. Caso contrário, a prática é considerada clandestina.
Lembre-se: sublocar um imóvel depende do consentimento expresso do locador.
Se o proprietário do imóvel concordar, o imóvel passa a ter dois locatários, um principal e um secundário. As regras a serem observadas nesta situação estão na Lei do Inquilinato.
Resumimos a seguir as principais.
Regras para sublocação de imóveis
A primeira coisa a ser observada é que a sublocação precisa respeitar o uso original do imóvel. Ou seja, se o imóvel for alugado para uso residencial, nada de abrir um negócio nesse espaço.
O contrato de sublocação é de natureza acessória, seguindo as mesmas regras da locação e ficando dependente dela.
Dessa forma, tudo o que acontece na locação reflete na sublocação. Por exemplo, se o contrato de locação for rescindido, o de sublocação também será.
Mas vejamos mais detalhes dessas e de outras situações abaixo.
Autorização expressa
Lembra que dissemos que sublocar um imóvel depende do consentimento expresso do locador?
Isso pode ser feito de duas formas: com permissão em contrato ou, na ausência dessa cláusula, com uma autorização por escrito.
Sem essa autorização, a sublocação será considerada uma atividade ilegal, estando sujeita às penas previstas na lei.
Confira o que ela diz:
“Art 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§1º. Não se presume consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.”
Valor da sublocação de imóveis
Segundo o artigo 21 da Lei do Inquilinato, o valor do aluguel da sublocação não pode exceder o da locação. O sublocatário pode, amparado pela lei, reduzir até este limite o valor pago ao locatário original.
Isso vale na sublocação de um cômodo de um imóvel, do imóvel como um todo, imóveis mobiliados ou espaços comerciais.
Porém, há uma excessão. Em imóveis de habitação coletiva, o total dos aluguéis dos cômodos não pode ser superior ao dobro da locação inicial.
Veja o que diz o artigo:
“Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.”
Rescisão da locação
Como as regras aplicadas na sublocação são as mesmas da locação (art. 14), ela deve ter prazo igual ou inferior ao da original.
Se o contrato de locação principal for encerrado, seja qual for o motivo, o contrato de sublocação também se encerra e o sublocatário é obrigado a deixar o imóvel.
Porém, em alguns casos ele pode ter direito a indenização. Neste caso o valor será cobrado do primeiro locatário (que aqui assume o papel de sublocador), isentando de pagamento o locador original.
O que diz a legislação:
“Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem – se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.”
Despejo na sublocação
Qualquer detalhe que estiver em desacordo com o que foi estabelecido em um contrato, na autorização de sublocação, ou na lei, pode ser caracterizado como infração pelo proprietário do imóvel.
Neste caso ele pode ingressar na justiça com uma ação de despejo.
Porém, o sublocatário tem os mesmos direitos do primeiro locatário. Além de ter o direito de tomar ciência da ação de despejo e suas razões, ele pode intervir no processo, por ser a parte afetada.
Quanto aos valores devidos pelo sublocatário ao sublocador, podem ser cobrados diretamente pelo locador.
A lei diz o seguinte:
“Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.”
Preferência de compra
Num contrato padrão de locação, o locatário tem preferência na compra do imóvel. Mas e no caso da sublocação?
A lei é bem clara neste ponto, dando a preferência ao sublocatário, que é quem usufrui diretamente do imóvel.
Vamos dar uma olhada nos detalhes:
“Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.”
Conclusão: sublocação de imóveis é um bom negócio
Já ficou claro que a sublocação de imóveis é possível, desde que observadas as regras previstas na Lei do Inquilinato.
Elas têm o objetivo de proteger todos os envolvidos. Mas, neste caso específico, o locador é quem necessita de maior respaldo legal para não sair prejudicado.
Quando seu imóvel for sublocado, ele pode inclusive inserir no contrato uma cláusula que permita a vistoria do imóvel de tempos em tempos. Isso é possível e perfeitamente legal, desde que avise com pelo menos 24 horas de antecedência.
O proprietário deve respeitar a disponibilidade do inquilino. Mas é claro que o bom senso prevalece, não devendo este dificultar a vistoria.
Um último ponto a ser observado é a recomendação que damos de exigir a forma escrita para contrato de sublocação. A formalização é essencial para evitar todos aqueles problemas típicos de uma locação tratada apenas de forma verbal.
Agora que você já sabe tudo sobre sublocação, visite nosso site e encontre boas oportunidades de negócios!
