Espera-se que as tratativas de compra e venda de um imóvel sejam finalizadas em um contrato registrado nos órgãos competentes, de forma legal. Porém, nem sempre é assim que acontece no Brasil
Ainda há uma prática muito comum, o famoso contrato de gaveta, que oferece riscos tanto para quem vende como para quem compra o imóvel. Ele não oficializa da maneira correta os acordos firmados entre as partes.
Vamos entender neste artigo, o que trata especificamente esse contrato informal. Como ele funciona? E de que maneira pode ser prejudicial para os envolvidos.
Desejo uma boa leitura do conteúdo.
O que é um contrato de gaveta?
Um contrato de gaveta é um documento sem registro no Cartório de Imóveis. Ou seja, ele é feito apenas entre vendedor e comprador do imóvel, sem envolver terceiros.
Esta é uma modalidade de transferência de imóvel que surgiu décadas atrás, mas que ainda é muito comum no Brasil.
Por que o contrato de gaveta ainda é feito no Brasil?
Essa modalidade de contrato ainda é realizada no Brasil. Principalmente em virtude dos valores elevados para efetivar a negociação com um contrato legal e posterior registro no cartório. Desta forma, as partes procedem em não praticar os trâmites legais, e desta maneira, pagar menos taxas.
Muitas vezes, este é o jeito encontrado para viabilizar uma negociação. Por exemplo, algo que precisa ser efetivada com urgência, por falta dos valores adicionais exigidos.
Outra possibilidade, é do comprador do imóvel garantir neste contrato de gaveta que realizará os pagamentos da transferência no registro do imóvel de forma posterior, apenas para garantir o fechamento do negócio naquele momento.
Desta forma, a atualização do registro da matrícula do início acontece depois de efetuado o contrato de gaveta.
O contrato de gaveta tem validade legal?
Apesar dessa modalidade contratual por vezes garantir agilidade e menos taxas, ele traz insegurança e pode gerar muita dor de cabeça para qualquer das partes.
E quando um dos lados não cumpre a sua parte, como proceder? Há uma validade legal no contrato de gaveta?
Sim, mesmo que não seja feito o reconhecimento legal no cartório de imóveis, o contrato de gaveta pode ser utilizado em um processo judicial como prova da negociação efetivada.
Portanto, se houver algum problema na concretização do negócio, e não houver acordo, é apenas na justiça que a situação será definida.
Alguns exemplos mostram como o contrato de gaveta pode ser utilizado como argumento jurídico para provar as condições firmadas:
No caso do comprador não pagar o valor devido, com o contrato de gaveta, ele pode ser acionado judicialmente, ainda com a inclusão dos custos e honorários dos advogados envolvidos.
Ou mesmo na situação em que foi feita alguma promessa pelo vendedor e que não foi cumprida.
Porém, vale ressaltar, que mesmo com o contrato de gaveta do imóvel em mãos, a decisão ainda dependerá do juiz e tudo o que envolve a tratativa do negócio. Ou seja, mais uma vez, um contrato de gaveta não traz certezas e nem tranquilidade. Portanto, por não ser oficial, o acordo firmado vale apenas entre o vendedor e o comprador.
Quais os riscos de ter um contrato informal de um imóvel?
Em um primeiro momento, esse tipo de documento pode até parecer vantajoso por garantir menores custos para quem compra ou quem vende o imóvel.
Mas ele pode gerar muitos riscos e é preciso estar atento.
Um ponto a ser levado em conta, é que para que este tipo de contrato não tenha problemas, os lados envolvidos precisam ter confiança plena de forma recíproca. Mas quem, hoje em dia pode garantir isso, quer seja um parente, amigo ou sócio?
É difícil “colocar a mão no fogo” por alguém. Principalmente quando se está dependendo da conduta e do modo de agir correto das pessoas.
A comprovação da má fé de quem vende ou de quem compra comum contrato de gaveta é difícil de medir. Isso porque, foi um acordo firmado apenas entre as partes. Assim, a justiça precisará avaliar todo o cenário para dar a sentença definitiva, e isso pode levar muito tempo.
Quais os riscos para quem compra um imóvel com contrato de gaveta?
Há diversas possibilidades em que o comprador sai perdendo em um contrato de gaveta, e que podem realmente acontecer.
No caso de ter adquirido o bem imobiliário ainda em financiamento, caso venha a falecer, sua família não terá direitos legais ao imóvel. Além disso, terá de recorrer à justiça para ser incluído na divisão geral de bens.
Caso o vendedor do imóvel venha a falecer depois de ter vendido o imóvel com contrato de gaveta, os herdeiros do vendedor também terão direito ao imóvel.
Outra situação que pode acontecer é o vendedor vender duas vezes o imóvel. Isso acontece porque o registro de imóveis segue em seu nome. Mesmo se o primeiro comprador já efetuou o pagamento. E ainda por cima, essa segunda venda pode ocorrer de forma legal, em cartório. Nesse exemplo, o imóvel está ainda no nome do vendedor. Não há nada que impeça essa transação.
De todo modo, essas ações são consideradas golpes imobiliários e se resolvem nos meios jurídicos, o que pode demorar, e ser ainda mais custoso.
Quais os riscos para quem vende o imóvel nessa modalidade?
Levando em conta que o contrato de gaveta foi firmado apenas entre as duas partes na mediação imobiliária, o maior risco que o vendedor sofre é com o não pagamento do bem.
Se este estiver em financiamento, e o comprador parar de cumprir com as parcelas, o vendedor pode ficar com o nome sujo com a instituição financeira.
E em casos extremos, em que o imóvel vá a leilão por não pagamento da dívida, o nome do vendedor seguirá como devedor e com dificuldades de adquirir novo crédito.
Bom, não faltam motivos para verificar que o contrato de gaveta é um grande risco para os dois lados. Ou seja, tanto para quem vende, como para quem compra.
Opte sempre por cumprir todos os trâmites legais. E evitar problemas futuros e intranquilidade.
Para isso, a Imobiliária Tropical possui profissionais experientes para te ajudar nas negociações. Conte conosco.