Muito praticada no meio imobiliário, a sublocação de imóveis já foi vista com maus olhos por proprietários e imobiliárias. Mas hoje ela já se estabeleceu como uma forma viável de negócio, trazendo diversas vantagens.

A sublocação acontece quando um locatário cede o imóvel que alugou, ou uma parte dele, para outra pessoa, cobrando por isso. Na prática, ele aluga o imóvel alugado.

Isso pode ser feito por muitos motivos, como gerar renda extra ou dividir gastos. O inquilino original (primeiro locatário) que precisar viajar por um longo período pode, por exemplo, manter a residência montada e sublocar para um novo inquilino (segundo locatário).

Mas é claro que para que seja feita de forma a evitar transtornos, deve-se obedecer os aspectos legais envolvidos. Caso contrário, a prática é considerada clandestina.

Lembre-se: sublocar um imóvel depende do consentimento expresso do locador.

Se o proprietário do imóvel concordar, o imóvel passa a ter dois locatários, um principal e um secundário. As regras a serem observadas nesta situação estão na Lei do Inquilinato.

Resumimos a seguir as principais.

Regras para sublocação de imóveis

A primeira coisa a ser observada é que a sublocação precisa respeitar o uso original do imóvel. Ou seja, se o imóvel for alugado para uso residencial, nada de abrir um negócio nesse espaço.

O contrato de sublocação é de natureza acessória, seguindo as mesmas regras da locação e ficando dependente dela.

Dessa forma, tudo o que acontece na locação reflete na sublocação. Por exemplo, se o contrato de locação for rescindido, o de sublocação também será.

Mas vejamos mais detalhes dessas e de outras situações abaixo.

Autorização expressa

Lembra que dissemos que sublocar um imóvel depende do consentimento expresso do locador?

Isso pode ser feito de duas formas: com permissão em contrato ou, na ausência dessa cláusula, com uma autorização por escrito.

Sem essa autorização, a sublocação será considerada uma atividade ilegal, estando sujeita às penas previstas na lei.

Confira o que ela diz:

“Art 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§1º. Não se presume consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.”

Valor da sublocação de imóveis

Segundo o artigo 21 da Lei do Inquilinato, o valor do aluguel da sublocação não pode exceder o da locação. O sublocatário pode, amparado pela lei, reduzir até este limite o valor pago ao locatário original.

Isso vale na sublocação de um cômodo de um imóvel, do imóvel como um todo, imóveis mobiliados ou espaços comerciais.

Porém, há uma excessão. Em imóveis de habitação coletiva, o total dos aluguéis dos cômodos não pode ser superior ao dobro da locação inicial.

Veja o que diz o artigo:

“Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.”

Rescisão da locação

Como as regras aplicadas na sublocação são as mesmas da locação (art. 14), ela deve ter prazo igual ou inferior ao da original.

Se o contrato de locação principal for encerrado, seja qual for o motivo, o contrato de sublocação também se encerra e o sublocatário é obrigado a deixar o imóvel.

Porém, em alguns casos ele pode ter direito a indenização. Neste caso o valor será cobrado do primeiro locatário (que aqui assume o papel de sublocador), isentando de pagamento o locador original.

O que diz a legislação:

“Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem – se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.”

Despejo na sublocação

Qualquer detalhe que estiver em desacordo com o que foi estabelecido em um contrato, na autorização de sublocação, ou na lei, pode ser caracterizado como infração pelo proprietário do imóvel.

Neste caso ele pode ingressar na justiça com uma ação de despejo.

Porém, o sublocatário tem os mesmos direitos do primeiro locatário. Além de ter o direito de tomar ciência da ação de despejo e suas razões, ele pode intervir no processo, por ser a parte afetada.

Quanto aos valores devidos pelo sublocatário ao sublocador, podem ser cobrados diretamente pelo locador.

A lei diz o seguinte:

“Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.”

Preferência de compra

Num contrato padrão de locação, o locatário tem preferência na compra do imóvel. Mas e no caso da sublocação?

A lei é bem clara neste ponto, dando a preferência ao sublocatário, que é quem usufrui diretamente do imóvel.

Vamos dar uma olhada nos detalhes:

“Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.”

Conclusão: sublocação de imóveis é um bom negócio

Já ficou claro que a sublocação de imóveis é possível, desde que observadas as regras previstas na Lei do Inquilinato.

Elas têm o objetivo de proteger todos os envolvidos. Mas, neste caso específico, o locador é quem necessita de maior respaldo legal para não sair prejudicado.

Quando seu imóvel for sublocado, ele pode inclusive inserir no contrato uma cláusula que permita a vistoria do imóvel de tempos em tempos. Isso é possível e perfeitamente legal, desde que avise com pelo menos 24 horas de antecedência.

O proprietário deve respeitar a disponibilidade do inquilino. Mas é claro que o bom senso prevalece, não devendo este dificultar a vistoria.

Um último ponto a ser observado é a recomendação que damos de exigir a forma escrita para contrato de sublocação. A formalização é essencial para evitar todos aqueles problemas típicos de uma locação tratada apenas de forma verbal.

Agora que você já sabe tudo sobre sublocação, visite nosso site e encontre boas oportunidades de negócios!

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A inadimplência ainda é alta no Brasil, onde 4,41% dos consumidores estão com contas em atraso. Nessa realidade, é natural que o inquilino que não paga o aluguel ainda seja uma grande preocupação para os proprietários de imóveis.

Quando isso acontece, situações constrangedoras costumam incomodar, não apenas inquilinos, como também proprietários.

Para evitá-las, o papel da imobiliária é inquestionável. Por isso, antes de conhecer algumas dicas para evitar a inadimplência na locação, você precisa saber de duas coisas: quais as responsabilidades da imobiliária nos contratos de locação, e como ela pode ajudar a evitar a inadimplência. Vamos lá?

Quais as responsabilidades da imobiliária na locação?

Alugar um imóvel não é um processo tão simples como pode parecer. São muitos detalhes envolvidos e, inclusive, bastante burocracia para que tudo ocorra com segurança. Cada parte envolvida tem suas responsabilidades, e com a imobiliária isso não é diferente.

Nessa relação, a imobiliária desempenha o papel de locação, mas também de administração do imóvel a ser alugado. Dentre as suas funções, podemos citar:

• Fazer a divulgação do imóvel para a locação
• Realizar a análise documental e financeira de cada candidato a inquilino para garantir ao locador que não haverá risco de inadimplência por conta de erros no processo de seleção
• Elaborar o contrato de locação nos mínimos detalhes para não dar margem para qualquer interpretação errada
• Fazer a vistoria no imóvel, garantindo as condições do imóvel na hora da devolução
• Oferecer e entregar o imóvel ao inquilino de acordo com o que foi visto nas visitas.
• Intermediar todo o processo de locação durante a vigência do contrato
• Emitir os boletos e taxas e enviar para o locatário
• Fazer cobranças, quando necessário
• Prestar contas ao locador e informá-lo sobre problemas, reparos necessários ou que foram feitos entre a visita e a entrega das chaves.

É importante citar que, em caso de rescisão do contrato ou acionamento judicial, a imobiliária pode ser responsabilizada por qualquer prejuízo que o proprietário pode ter na locação. Isso, caso fique claro que houve falha no processo ou o cliente desconhecia a informação por omissão por parte da imobiliária.

Portanto, para garantir a tranquilidade do locador firmar essa parceria com uma empresa idônea e de qualidade é algo que não se pode abrir mão.

Como a imobiliária pode ajudar para evitar a inadimplência?

Em geral, a inadimplência na locação ocorre por dois principais motivos:

1. Quando os critérios de seleção do inquilino são falhos
2. Por fatos extraordinários na vida do locatário.

Portanto, a imobiliária tem um papel muito importante nessa relação. Além de realizar a análise cadastral de forma coesa, ela também deve dar ao proprietário garantias de que o pagamento será realizado.

Fazendo esse processo da forma correta, a imobiliária vai poder identificar se o pretendente oferece predisposição à inadimplência. Assim, vai evitar problemas futuros e garantir a saúde financeira da locação.

Como proceder com o inquilino que não paga o aluguel?

Para não passar sufoco, é preciso estar bem assessorado para os casos onde o inquilino não paga o aluguel.

Cada caso deve ser analisado com cautela e de forma isolada. Afinal, é totalmente possível que qualquer um de nós passe por algum momento difícil na vida.

Quando esse for um caso isolado, cabe ao inquilino demonstrar e comprovar a sua situação, para que o proprietário possa analisar se aceitará ou não essa condição. Esse conflito pode ser resolvido em uma ação extrajudicial. Tudo vai depender de uma boa negociação entre as partes envolvidas.

Fora essa exceção, quando o inquilino não honra com seus compromissos – seja ele o aluguel do imóvel ou outros encargos cabidos a ele – é preciso tomar as medidas necessárias.

Vale lembrar aqui que o inquilinato não é uma relação de consumo. Ele é regido pelo Direito Civil e tem uma lei específica que orienta essas relações. Trata-se da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, com suas devidas alterações realizadas pela Lei nº 12.112/09.

O que orienta a Lei do Inquilinato sobre a inadimplência na locação?

Em caso de atraso do aluguel, a imobiliária (no papel de intermediadora) precisa tomar as medidas cabíveis para demonstrar que houve a cobrança, emitindo uma notificação extrajudicial.

Se mesmo depois da notificação e das tentativas de negociação, o inquilino mantém sua posição e não paga o aluguel e os encargos devidos, a ação de despejo é o caminho mais adequado para que o proprietário não venha a ter maiores prejuízos.

A ação de despejo

É bom lembrar que no caso de atraso de aluguéis, a imobiliária pode ingressar imediatamente com a ação de despejo. E neste caso, o juiz também pode determinar de forma liminar que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias.

Nesse meio tempo, o locatário pode evitar a ação de despejo, caso faça o pagamento judicial de todos os seus débitos, acrescidos de multas, juros, custas e honorários advocatícios.

No entanto, é preciso lembrar que na prática todo esse processo pode ser bastante moroso. Portanto, a prevenção é sempre o melhor caminho.

Uma imobiliária competente e consciente de suas responsabilidades, sabe identificar seus pretendentes, eliminando o inquilino que não paga o aluguel, para proporcionar uma locação segura ao proprietário.

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