Loteamentos costumam despertar grande interesse de todos os envolvidos no mercado imobiliário. Eles podem, inclusive, se tornar uma forma de investimento alternativa para quem quer sair do habitual.

Isso é possível graças ao fato de serem uma opção segura de investimento e com menos questões burocráticas envolvidas. Além de serem uma alternativa barata.

Como acontece com qualquer outro tipo de imóvel, o proprietário deve se preparar para a venda de loteamento e conhecer bem suas peculiaridades.

Você é iniciante no mercado? Ainda está procurando a melhor forma de investir? Comece entendendo melhor o que são loteamentos.

O que são loteamentos?

O artigo segundo da lei 6.766 define loteamentos como:

“subdivisões de ‘gleba’ em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”

Ou seja, loteamento é uma grande porção de terra (gleba) subdividida em pedaços menores, os lotes. Eles podem ser destinados a diversos tipos de construções, definidos pelo Plano Diretor do município em que se encontram.

Num loteamento, o comprador adquire apenas a parte referente ao lote escolhido. É diferente do que acontece na compra de condomínio, por exemplo, na qual também se adquire a área comum e deve-se observar uma série de regras internas.

Qualquer que seja o loteador, que pode ser uma pessoa física, empresa, órgão público ou cooperativa, as vendas dos lotes só poderão ser feitas com a aprovação de um projeto na prefeitura.

Inclusive, cada município tem regras específicas, por exemplo, para a infraestrutura do loteamento. Cabe ao loteador informar-se a respeito na prefeitura de sua cidade.

O que diz a lei sobre a venda de lotes?

No ano de 2018 entrou em vigor a lei 13.786, alterando as regras de parcelamento de solo urbano.

O principal objetivo dessa lei é disciplinar as negociações, regulamentando os direitos e deveres das partes, principalmente em caso de rescisões contratuais.

Porém, as novas regras geraram algumas dúvidas. A principal delas diz respeito à obrigatoriedade de um “quadro-resumo” que deve conter as informações da extinção do contrato.

Dentre essas informações, se o lote tiver sido adquirido fora da sede do incorporador, em estande de vendas, por exemplo, o comprador poderá desistir do contrato em um prazo de sete dias.

Fazendo isso ele poderá receber integralmente valores que porventura tenham sido antecipados, inclusive sinal e comissão.

Outro aspecto da nova regulamentação diz respeito ao atraso da entrega. O incorporador tem 180 dias corridos como prazo limite para conclusão do loteamento. O comprador não pode rescindir o contrato dentro deste prazo.

Somente se o atraso for superior a este prazo o comprador tem o direito de desfazer o negócio e receber de volta os valores pagos, corrigidos, além de multa.

Isso já estava presente na maioria dos contratos de venda de unidades autônomas imobiliárias, mas agora a prática tem o devido respaldo legal.

Também há a opção do comprador manter o contrato atrasado optando por receber uma indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso.

O comprador também terá o direito de receber de volta os valores pagos em caso de contrato desfeito por ambos, ou seja, distrato. Porém, serão deduzidos deste valor a comissão de corretagem e uma multa compensatória de até 25% do valor pago.

Como divulgar seu loteamento

Disponibilizar imóveis para o público pede uma boa divulgação. Parece óbvio, mas a verdade é que muitos empreendedores investem pouco nessa parte importante do processo.

Além disso, existem algumas especificidades na divulgação de loteamentos. Por isso, as chances de fazer uma divulgação inadequada são grandes. Vamos saber o que deve ser feito?

• Seu público será muito diversificado. Alguns pretendem construir, outros querem investir, e muitos querem apenas aproveitar a oportunidade para decidir o que fazer somente no futuro. Sem saber seu público-alvo, tente focar em aspectos de fácil compreensão para todos, mirando no público geral.
• Lotes não têm um visual atrativo como um apartamento mobiliado. Mas mesmo assim eles precisam de grande visualização para que os potenciais clientes sejam atingidos. O que fazer?  O ideal é preparar materiais visuais, com gráficos, projeções 3D com sugestões de construção, mapas com cores indicando diferentes tamanhos de lotes, setas mostrando pontos de interesse próximos, etc.
• Divulgue também dados técnicos e comerciais sobre a área em que o terreno se encontra. Isso pode ser feito na apresentação, em posts nas redes sociais, em panfletos e em peças publicitárias diversas. Neste caso os investidores também serão atraídos.

É claro que tudo isso pode ser feito com a ajuda de uma imobiliária. Você tem um terreno e quer fazer negócio? Está considerando fazer um loteamento? Entre em contato e vamos conversar!

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Qualquer imóvel disponibilizado para venda irá requerer uma boa dose de paciência. Mas vender terreno requer uma dose extra.

Dificilmente você vai conseguir vender um terreno da noite para o dia. Acontece? Sim, mas em geral são golpes de sorte. O normal é esperar por meses, ou até anos, até conseguir encontrar o comprador.

E como o processo todo já é naturalmente difícil, a recomendação é que você não faça nada precipitadamente. Será necessário analisar cada aspecto de cada uma das fases.

Lembre-se que os valores são altos, e todos os envolvidos precisam ter certeza do que querem para que realizem um bom negócio.

De sua parte, seguir alguns passos pode ser de grande valia para tornar esse desafio um pouco menos difícil. Vamos lá?

1- Verifique a viabilidade

Analisar a viabilidade do terreno, a princípio, parece ser algo do interesse do comprador.

Mas quem vende precisa estar igualmente atento, pois o negócio pode não se concretizar se algum parâmetro não se encaixar com a finalidade do imóvel.

Por isso, antes da tomada de decisão, é necessário considerar a viabilidade comercial, financeira e jurídica do terreno.

Comercialmente, recomenda-se uma análise mercadológica, avaliando demanda e oferta e estabelecendo o preço. Defina o valor pelo qual deseja vender e o valor mínimo para contraproposta, para poupar o tempo de análise no futuro.

A viabilidade financeira tem muito a ver com aspectos técnicos, como o coeficiente de aproveitamento do terreno. Analisar custos e previsão de retorno também é essencial para o negócio.

Por fim, você terá que conferir a legislação do seu município para saber se é viável vender sua propriedade. Considere desapropriações, tombamentos patrimoniais, benfeitorias e, sobretudo, critérios de conservação ambiental.

Se o comprador for uma construtora, por exemplo, ela exigirá que toda a questão da sustentabilidade seja respeitada, analisando minuciosamente a necessidade de alterações.

2 – Ofereça o imóvel

Conferiu se está tudo certo? Então agora você pode divulgar seu terreno. Mas primeiro, providencie a sua limpeza!

Um terreno é um produto como qualquer outro. Na hora de vendê-lo, a aparência conta, e muito. Mato e entulho, além de darem um aspecto de abandono e desvalorizarem o terreno, podem dificultar a visualização de detalhes.

Depois da “faxina”, coloque uma placa de “Vende-se”. A placa no próprio local é indispensável, mesmo que outras formas de divulgação sejam mais importantes.

Se o local for movimentado, o destaque proporcionado poderá ser o suficiente para atrair compradores. Caso contrário, você precisará utilizar outras formas de comunicação.

Além dos tradicionais anúncios, em publicações, murais de imobiliárias e na internet, há uma outra forma pouco utilizada, mas muito eficiente, de oferecer um imóvel, especialmente um terreno: preparar uma boa apresentação.

Apresentar informações de forma profissional, com mapas de localização, visão via satélite do Google, descrição enumerada das características do terreno, dados técnicos e talvez até uma projeção em 3D de futuras construções, podem gerar o interesse que culminará no fechamento do negócio.

Para facilitar a sua vida, fale com seu corretor imobiliário. Ele tem o conhecimento necessário e dispõe de sistemas específicos para gerir a venda de imóveis e anunciá-los da forma mais eficaz.

3 – Providencie a documentação

Estar com a documentação em dia é necessário para a concretização da venda de um terreno.

Mas é normal que esta etapa acabe ficando por último, pois a maior parte da papelada necessária tem prazo de validade definido.

Assim que um comprador demonstrar interesse em seu terreno, um dos primeiros sinais será a solicitação da documentação.

Quando isso acontecer, vá ao cartório de registro de imóveis e solicite as certidões. Você deverá apresentar ao comprador documentos onde constem todas as informações sobre o imóvel.

Em geral, a documentação necessária será, além de RG, CPF e comprovantes de residência:

• Ações cíveis;
• Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais).
• Ações na Justiça Federal;
• Protesto de títulos;
• Interdição, tutela e curatela;

Imóveis para fins comerciais também deverão contar com:

• Certidão de quitação de tributos e contribuições federais;
• Certidão de dívida ativa da União;
• CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91.

O comprovante de Estado Civil também será necessário. Se o proprietário for casado, o cônjuge deve apresentar os mesmos documentos.

A certidão deve ser apresentada nos seguintes critérios:

• Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei
• Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei.

Com pacto:

• Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei;
• De participação final dos aquestos;
• Separação Obrigatória de Bens;
• Separação Total de Bens.

Você não precisa fazer simpatia para vender terreno!

Simpatias e orações dependem da fé de cada um. Mas o que fará com que seu terreno seja vendido é a dedicação.

Para facilitar sua jornada até a venda do terreno, como já dissemos, conte com a ajuda de um corretor de imóveis.

Os corretores são profissionais  qualificados para a compra e venda de imóveis e podem ajudar muito nessa hora.

Você pode entrar em contato com os corretores da Tropical dizendo que pretende vender seu terreno. A partir daí eles se encarregarão de auxiliar você em todos os passos, ao mesmo tempo em que prospectam possíveis compradores.

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A diferença entre chácara, sítio e fazenda passa por algumas questões técnicas, mas muitas vezes tem mais a ver com aspectos da cultura de cada região. 

Você que quer comprar uma propriedade rural, já escolheu se prefere chácara, sítio ou fazenda? Muita gente ainda confunde estes termos. E não é por acaso. A diferença pode ter a ver com o tamanho (e por consequência o preço), ou por razões culturais.

Cada região do país dá a esses lotes de terra uma nomenclatura diferente. Por isso, se você pretende adquirir um deles, é importante se informar para saber o que está comprando.

Já houve um tempo em que era apenas o tamanho, “só de olhar” que determinava se o lote era uma chácara, sítio ou fazenda. Hoje é mais difícil determinar isso com precisão. Em alguns casos, uma mesma propriedade é chamada por mais de um nome.

Também é comum que a localização da área em relação à cidade determine a denominação.

• Chácara é uma pequena propriedade dentro ou perto da cidade, com no máximo cinco mil metros;
• Sítio é uma propriedade que fica fora da cidade, e geralmente se destina a atividades rurais de fim de semana;
• Fazenda é o lote distante da cidade voltado totalmente à atividade agropecuária e com uma estrutura própria para isso.

Como profissionais do ramo imobiliário, no entanto, entendemos que devem ser estabelecidos critérios mais claros. Por isso preferimos resgatar a denominação baseada em medidas. Vamos conhecê-las?

Medidas de chácara, sítio e fazenda

O Brasil adotou uma medida padrão para facilitar a vida de topógrafos, agrimensores, corretores e compradores de lotes rurais, sejam eles produtores ou investidores.

O hectare é baseado no sistema internacional de medidas, utilizado pela maioria dos países

O motivo de se utilizar tanto o hectare é poupar todos os profissionais envolvidos do trabalho de decorar e converter dezenas de medidas existentes, além do metro, como:

• acre,
• alqueire,
• braça,
• légua,
• palmo,
• quadra,
• tarefa,
• sesmaria.

Além disso, cada tipo de medida ainda tem suas variações. Por isso houve a necessidade de padronizar. E é o hectare a medida escolhida para medição da chácara, sítio ou fazenda que você pretende adquirir. O critério é o seguinte:

• Chácara: área de no máximo 12 hectares. É a menor propriedade rural, contendo uma moradia e podendo contar com um galpão para criação de animais e um terreno para o cultivo de hortaliças. Aqui na região Sul do Brasil as chácaras também têm o propósito de recreação, com lagoas, tanques de peixes para pescaria e pomares.
• Sítio: lote que varia entre 12 e 100 hectares. Ele também é utilizado para lavoura e lazer, e é frequentado aos finais de semana por quem busca maior contato com a natureza. Em algumas regiões o sítio é a principal forma de sustento para famílias rurais, sendo uma espécie de minifazenda.
• Fazenda: terrenos com mais de 100 hectares.  Não há limites para o tamanho de uma fazenda, ainda mais em um país de extensões continentais e vocação agropecuária como o Brasil. Uma fazenda conta com diversas estruturas, sendo algumas comparáveis a verdadeiras indústrias.

Outras variações de nomenclaturas

Agora você já conhece os diferentes critérios para determinar a nomenclatura de uma chácara, sítio e fazenda.

Mas fizemos isso sem mencionar outras, como rancho, roça, colônia, e por aí vai…

A pluralidade cultural de nosso país é tão grande quanto sua extensão territorial. Seria ilusório achar que é possível cravar critérios para nomear propriedades rurais sem considerar a cultura de cada região.

E mesmo  dentro de cada região, a diversidade ainda é grande. Em algumas cidades paulistas, por exemplo, uma propriedade localizada na beira de um rio, onde as pessoas constroem casas para passarem seus momentos de lazer, é chamada de rancho. Já em outras, rancho é uma propriedade com uma casa cercada de terreno para criação de gado.

Em Minas Gerais, também na região sudeste, por sua vez, muitos chamam de rancho a estrutura física das propriedades rurais. Por lá também se chama de roça qualquer grande extensão de terra, enquanto no Sul, roça pode ser qualquer terreno com muitas plantas.

Chácara, sítio e fazenda: para escolher bem, fale com um profissional

Agora que já demos nomes aos bois, vamos falar de negócios. Quando você for comprar o seu terreno, o corretor pode lhe ajudar apresentando mais detalhadamente as diferenças de cada tipo de propriedade rural.

Ele também lhe oferecerá diferentes opções de lotes, dependendo de sua necessidade. Para isso, ele fará um estudo sobre o potencial de construção e de cultivo no local.

Além disso, só um profissional poderá conseguir acesso à topografia e a outros fatores para determinar a rentabilidade das terras em caso de investimentos agrícolas ou pecuários.

Com todas estas informações, você poderá tomar a melhor decisão. Fale com um de nossos corretores!

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