Há alguns indicadores econômicos que já são utilizados no reajuste do aluguel e que podem constar no contrato de locação de forma oficial.

E é para entender qual o indicador mais utilizado, a forma de cobrança e como ele é calculado que criamos esse conteúdo.

Leia até o final e entenda bem como se dá o reajuste do aluguel de imóveis locados.

Boa leitura.

Por que o aluguel é reajustado?

Primeiro é importante salientar que o reajuste do aluguel é previsto na legislação de inquilinato. Assim, precisa estar bem descrito de forma clara no contrato de locação.

Seu principal objetivo por parte dos proprietários de imóveis é prevenir a desvalorização frente a inflação do período locado.

Podemos afirmar, que o reajuste de aluguel evita recebíveis defasados durante o tempo de arrendamento do imóvel. Poderia causar até mesmo a desvalorização do imóvel.

Além disso, o reajuste pode propiciar ao proprietário a renda necessária para manter o imóvel habitável e dentro de todas as condições de segurança que são exigidas por lei.

O índice mais utilizado para reajuste do aluguel, atualmente, é o IGPM.

O que é o IGPM?

O IGPM, ou Índice Geral de Preços do Mercado, foi criado nos anos 40 para identificar e medir a movimentação dos preços, em geral no Brasil.

Assim, acabou por se tornar um índice mais abrangente frente a outros com análises mais setoriais.

O que é IGPM Acumulado?

O IGPM acumulado surge de um cálculo feito com os valores mensais do índice.

Realizado pela Fundação Getúlio Vargas, os valores mensais devem ser calculados com a mesma base dos juros compostos.

Como é calculado o IGPM?

O seu cálculo é feito com base em outros indicadores:

• IPA-M (60%): Índice de Preços ao Produtor Amplo Mercado, referente aos preços no atacado;
• IPC-M (30%): Índice de Preços ao Consumidor Mercado, que indica a inflação no varejo;
• INCC-M (10%): Índice Nacional de Custo da Construção Mercado, que mede os custos no setor de construções habitacionais.

Onde o IGPM é utilizado?

Devido a esta abrangência de fatores, o índice tornou-se importante como indexador de contratos de aluguéis.

Podemos dizer que este é um índice macroeconômico, e que reflete bem o momento econômico do país.

Além do setor imobiliário, o IGPM é bastante utilizado nos seguintes setores:

• Educação: para ajustes de matrículas em instituições de ensino como escolas e universidades.
• Imóveis: aluguéis de imóveis comerciais e residenciais.
• Energia: tarifa da conta de energia elétrica.

Mas também define reajustes em algumas modalidades de seguros e de planos de saúde. Além disso, o índice que é usado para o reajuste do aluguel, também passa a influenciar diretamente alguns investimentos financeiros.

Reajuste do aluguel com IGPM no último ano

Para avaliar como 2020 teve uma grande variação no índice IGPM, vale ressaltar que em 2018 o valor acumulado no ano foi de 7,54%, e em 2019 temos o percentual de 7,30%.

Em 2020 o valor alcançou 23,14% de aumento no período acumulado. Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), ou inflação, foi de 4,52% no mesmo período.

Ou seja, com essa discrepância tão grande frente aos anos anteriores e frente a inflação, cabe aos inquilinos e proprietários de imóveis a negociação.

Vamos imaginar um aluguel de R$1.500,00.

Se este tivesse sofrido o reajuste de 2019 do IGPM, passaria a R$1.609,50.

Ou então se fosse reajustado pela inflação em 2020, ficaria em R$1.567,80.

Já para os reajustes de aluguel feitos através do IGPM acumulado em 2020, o valor de R$1.500,00 passaria a  R$1.847,10.

A variação ficou muito acima de qualquer planejamento e é nesta hora que a negociação deve prevalecer.

Negociar o reajuste do aluguel é possível?

Em uma situação tão única, com um aumento inesperado como o de 23,14% as partes envolvidas devem conversar. O bom senso deve prevalecer.

Sem falar que no ano de 2020, com a pandemia, muitas pessoas tiveram seus rendimentos mensais diminuídos ou extintos.

Pelo lado do inquilino, que não estava com esta previsão de aumento no seu planejamento financeiro em uma conta fixa mensal. Mas também pelo proprietário que entende que é melhor ter o seu imóvel alugado a ter de buscar um novo morador por problemas no reajuste do aluguel.

Uma boa conversa sempre é uma boa opção

Há os que optaram por reajustar os valores do aluguel com a porcentagem do IGPM de 2019, ou os que decidiram repassar apenas o valor do IPCA do ano de 2020.

Neste momento, é importante contar com uma assessoria imobiliária competente ao seu lado, porque pode facilitar e muito essa negociação.

Mas além de sugerir um abatimento no reajuste do aluguel, vale também pensar na troca do indexador do valor atual.

Se a tendência de aumento do índice IGPM se mantiver, vale muito a pena estar atento ao IPCA ou outras opções que a imobiliária poderá sugerir.

Levando-se em conta a variação cambial que acaba influenciando no IGPM, talvez a troca seja a melhor saída para a próxima renovação de contrato de aluguel.

Já, se a negociação falhar, é de direito que após o término do contrato, o inquilino escolha sair do imóvel. Com o dever de dar o aviso prévio de 30 dias de antecedência. Por isso, não deixe para a última hora. Além de não conseguir o acordo, você pode ter de correr para encontrar outro local para morar.

Esteja bem assessorado

Em resumo, nestas situações que envolvem contratos, renovações e reajustes de aluguel, esteja bem assessorado com profissionais qualificados e experientes.

Nós da Imobiliária Tropical estamos prontos a lhe ajudar e que essa renovação seja a mais tranquila possível para ambos os lados.

Não deixe de conferir todas as opções de imóveis (casas e apartamentos) para locação que temos disponíveis, e encontre o imóvel ideal para você e sua família.

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O cálculo do valor do aluguel leva em conta diversos fatores, entre eles, aspectos objetivos, como dimensões do imóvel, padrão, localização, etc. e aspectos mais subjetivos, como a posição solar, o andar, e outros mais.

É por isso que, sozinho, pode ficar difícil para o locatário colocar tudo isso na balança e avaliar se aquele imóvel está caro demais ou não. Nessas horas, contar com a ajuda de uma imobiliária parceira é sempre recomendado.

Do que é composto o valor do aluguel?

O valor do aluguel de um imóvel sofre influências diretas da área construída, do padrão construtivo, do estado de conservação, da localização e do tempo de uso que ele tem.

Neste caso, questões associadas ao tamanho e ao padrão de acabamento são referenciadas pelo Custo Unitário Básico (CUB), que é calculado pelo Sindicato da Construção Civil (Sinduscon) do estado onde o imóvel se encontra.

Já a localização, tem com base os preços praticados pelo mercado, enquanto que para o tempo de uso é atribuída uma taxa de depreciação sobre o imóvel.

Veja a seguir, alguns detalhes de cada um desses aspectos:

A localização do imóvel

Imóveis localizados em regiões mais nobres e em bairros com boa infraestrutura tendem a ser mais valorizados, portanto, o valor do aluguel geralmente é maior.

Neste caso, são avaliados aspectos como: as vias de acesso, o comércio na vizinhança, a oferta de transporte público e a segurança da região.

As características da propriedade

Imóveis maiores, com maior número de cômodos, vagas de garagens, conforto, melhor acabamento e outros atrativos, de modo geral, têm preços mais elevados. E esses cálculos costumam ser referenciados pelo CUB, como dissemos anteriormente.

No entanto, dentre esses fatores, entram outras questões que nem sempre são tão objetivas, podendo variar de acordo com a percepção de valor de cada pessoa.

A posição solar é um exemplo. Como a procura por apartamentos que recebem maior exposição solar no período da manhã é maior, esses imóveis podem se tornar mais bem avaliados. O que consequentemente pode fazer com que o preço do aluguel seja mais caro.

O mesmo pode acontecer com o andar do imóvel. Quanto mais alto, a tendência é que ele se torne também mais valioso.

O tempo de uso da casa ou apartamento

Outra questão que tem muito peso no valor do aluguel é o tempo de uso do imóvel.

Neste caso, quanto mais nova for a edificação mais cara ela tende a custar e a lógica é simples. Apartamentos ou casas mais antigas podem gerar maior necessidade de manutenção, e por isso o preço tende a baixar.

No entanto, vale destacar que o estado de conservação dessa propriedade também conta muito na hora da negociação.

Assim, quando um imóvel recebe melhorias, sejam elas na decoração, na inclusão de mobiliário, equipamentos ou foi recentemente reformado, ele tende a ser mais valorizado.

Então, qual o valor ideal para pagar de aluguel?

Ao conhecer todas essas variáveis, é importante que o futuro inquilino pesquise e compare o preço dos imóveis na internet, mas, não abra mão da orientação de uma imobiliária de confiança nesse processo.

Afinal, para além do preço praticado pelo mercado, o proprietário do imóvel pode considerar também as suas próprias necessidades de retorno do investimento, e tudo isso precisa ser avaliado.

Por fim, antes de tomar qualquer decisão, o locador precisa conhecer os preços praticados pelo mercado, levando em conta não apenas o aluguel mensal, e sim todas as despesas que ele poderá ter em longo prazo com o contrato. O que pode incluir o valor do condomínio, do IPTU e possíveis ajustes no valor do aluguel.

Ficou alguma dúvida? Deixe seu comentário abaixo! Não deixe de conferir os imóveis disponíveis para aluguel em Blumenau e região no site da Imobiliária Tropical.

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